地上權是什麼?地上權建案該買嗎?一分鐘搞懂地上權住宅

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By 法律人編輯 - Lulu.2022-07-07

地上權是什麼?

民法 §832 :稱普通地上權者,謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。

地上權屬於用益物權的一種,也就是説,地上權人雖然有使用該土地的權利,例如可以在土地上蓋房子,但實際上並非真的擁有該土地。

一般來說,設定地上權的契約就和租賃契約一樣,會設定期限,通常是 50 ~ 70 年左右。當期限屆至,土地和土地上的建物就必須要歸還給原本的所有權人

建案上寫「地上權住宅」,是什麼意思?

經常在建案上看到的地上權住宅,其實就是建商從地主或政府處取得地上權後,再建造房屋並出售。

如果購買地上權住宅,取得的權利就會是建築物本身的所有權+建地的地上權。

地上權住宅 V.S. 使用權住宅

另一個常聽到的名詞是使用權住宅,其實使用權住宅也屬於地上權住宅的一種,但和一般的地上權住宅差在購買使用權住宅是不會有權狀的。

意即購買使用權住宅的買家只是取得建築物+建物的使用權,建物依然屬於建商所有,因此買家也不能隨意分割、移轉或出售使用權住宅。

地上權住宅該買嗎?

優點

  1. 售格較低

    地上權住宅的售價通常會比同地段的一般住宅便宜 2 ~ 3 成左右,也較容易購得位在精華地段的物件。

  2. 免繳相關賦稅

    因為購買地上權住宅的買家不會取得土地所有權,因此也無需繳納地價稅,若之後要轉售,也不需再額外繳交土地增值稅

缺點

  1. 使用期限屆至需拆屋還地

    最顯著的一個缺點就是設定地上權的房屋是有使用期限的,在約定的使用期限到期後,需要將土地和建物一起歸還給原本的土地所有人,也就是所謂的拆屋還地,所以若要購買地上權住宅,要做好買到的房子可能沒辦住一輩子的心理準備。

  2. 貸款條件較差

    因為地上權住宅的住戶沒有真正取得土地所有權,若要向銀行申請貸款,通常貸款利率會比購買取得所有權的住宅要高,需要準備的自備款額度也較高。

  3. 需繳交地租

    設定地上權其實類似一種長期租用土地的概念,雖然不用繳交地價稅,但若該土地原本是屬於國有土地,則還是要繳交地租給國家,且地租的利率會隨公告地價而浮動的,因此在購買地上權住宅時,也要將這一筆支出考慮進去。

結語:本文簡介了地上權和地上權住宅的定義,並為大家分析了地上權住宅的利與弊,希望能幫助大家更了解地上權和地上權住宅!

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