土地增值稅是什麼?誰該繳納土地增值稅?稅率、減免一次看!

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By 法律人編輯 - Kelly.2022-06-06

土地增值稅是什麼?

土地增值稅(Land Value Increment Tax)是針對在土地所有權移轉時,按土地漲價總數額(在土地上耗費的所有成本-土地賣價收入)採用漲價倍數累進稅率 (漲價越多稅率越高) 計算繳納的一種租稅。在土地上耗費的所有成本認列項目可以有以下四種:

  1. 改良土地費用

  2. 工程受益費

  3. 土地重劃負擔總費用

  4. 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現總值

須繳納土地增值稅的義務人是?

  • 原所有權人
    目的:土地為有償移轉時、土地分割時
    說明:指移轉時取得相當之代價。例如:買賣、交換、政府照價收買;土地分割後價值減少者,就其減少部分課徵土地增值稅。

    相關法規:土地稅法 §5土地稅法施行細則 §42

  • 取得所有權人
    目的:土地為無償移轉時
    說明:指移轉時,取得所有權人並未付出代價。例如:贈與或遺贈。

    相關法規:土地稅法 §5

  • 出典人
    目的:土地設定典權時
    說明:根據稅法規定,以規定地價之土地設定典權時,出典人須繳納土地增值稅。待回贖時,再要求無息退還原繳稅款。

    相關法規:土地稅法 §5

  • 受託人
    目的:信託土地有償移轉或設定典權時
    說明:受託人就受託土地,於信託關係存續中,有償移轉所有權、設定典權或依信託法 §35 第1項規定轉為其自有土地。

    相關法規:土地稅法 §5-2

  • 歸屬權利人
    目的:信託土地歸屬時
    說明:受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人。

    相關法規:土地稅法 §5-2

土地增值稅如何計算?

土地增值稅=土地漲價總數額 × 稅率 – 累進差額 – 長期減徵 – 增繳地價稅額 – 依法減徵稅額

什麼是「土地漲價總數額」?

土地漲價總數額的白話文是「賣掉土地所得的錢 」−「 在該土地上花費的成本」(如:挖土、填土、更換土壤⋯⋯,或者因重劃、使用分區變更而有相關的支出)

公式:申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉現值×(台灣消費者物價總指數/ 100 )-( 改良土地費用+工程受益費+ 土地重劃費用+因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額)

也可直接使用財政部線上試算網站進行土地增值稅計算!

土地增值稅率是多少?

製表時間:2022 / 6 / 7(實際稅率依現行法規為準,本表僅以製表當下所適用之法規為準)

舉個例子

A 有一塊 X 地是 2019 年 4 月 30 日向 C 買來的,面積為 100 平方公尺X 地2019 年的公告現值為 500 元/平方公尺 ,且非屬自用住宅用地,於 2020 年5 月 1 日要出售給 B,A 以 2020 年公告現值則為 1500 元/平方公尺則 A 移轉 X 地時,土地漲價總數額為 1500-500=1000 元/平方公尺;假設消費者物價總指數並未調整變動,也就是 100% ,漲價倍數就是:「(1500-500)/500」=2 倍。稅率採累進稅率,依土地漲價總數額超過前次移轉現值的一定比例的部分,分別適用第 1 級稅率 20%、第 2 級稅率 30%及第 3 級稅率40%。

X 地的土地漲價總數額 1000 元/平方公尺,前次移轉現值是 500 元/平方公尺,未超過前次移轉現值 100% 的部分是 500 元/平方公尺,超過前次移轉現值 100% 但未超過 200% 的部分也是 500 元/平方公尺 (即扣除前面的 500 元/平方公尺,剩下的 500 元/平方公尺),及超過前次移轉現值 200% 的部分(此處剛好為 0),分別適用第 1 級稅率 20%第 2 級稅率 30%第 3 級稅率 40%,故 A 持有 100 平方公尺的非自用住宅 X 地 1 年,移轉時的土地增值稅稅額計算式為:
「500元/平方公尺 × 100平方公尺 × 20%」+「500元/平方公尺 × 100平方公尺 × 30%」+「0元/平方公尺 × 100平方公尺 × 40%」=25,000元。

土地增值稅可以減免嗎?

可以的,符合以下四個條件之一,即可享土地增值稅減免:

  1. 一生一次土地增值稅

    每人一生都有一次適用 10% 自用住宅優惠稅率,這項政策必須自己主動提出申請,不然可是會錯過權益喔!

  2. 夫妻間贈與免稅

    夫妻若有一方尚未使用過一生一次,因為夫妻之間贈與免稅,可以移轉至尚未使用過的一方,再利用一生一次做土增稅節稅。

  3. 重購退稅

    指的是在出售前後 2 年內(先賣後買,先買後賣都算)再次購入自用住宅,新購土地地價超過原出售土地地價扣除繳納土地增值稅計算之餘額,退還不足支付新購土地地價之數額,最多退還已納土地增值稅額。但如果 5 年內又賣出,則必須在補繳以退回的增值稅。

    舉個例子

    台中市政府地方稅務局就提及一項案例,陳先生 2018 年繼承父親 1 筆台中市土地,日前出售後,卻被以重購的自用住宅用地5年內再行移轉,遭追繳原退還稅款 5 萬多元。

    由於陳先生的父親在 2017 年購買該自用住宅,申請重購退稅,退還土地增值稅5萬多元,依規定該土地自完成移轉登記日起的5年內再行移轉時,應追繳原退還稅款,但因繼承而移轉者不在此限。

    陳先生 2018 年繼承該筆土地時不會有補稅問題,但 5 年管制期間繼續計算至 2022 年,因在5年管制期間內移轉,遭追回原退還稅款 5 萬多元。台北市稅捐處也曾舉出案例,有民眾在 2017 年出售中正區自用住宅,並繳納 50 萬元土地增值稅,在 2018 年重購信義區自用宅,並申請核准退還土地增值稅 50 萬元。

    若陳先生在5年內,也就是 2018 年至 2023 年期間,將信義區自用宅再移轉他人、改作營業、出租使用或全戶戶籍遷出,就必須被追繳退還的土地增值稅 50 萬元。

  4. 符合一生一屋適用條件,移轉時享 10% 優惠稅率

    適用條件:

    • 已使用過一生一次稅率優惠 10%

    • 出售都市土地面積未超過 1.5 公畝部分或非都市土地面積未超過 3.5 公畝部分

    • 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋

    • 出售前持有該土地 6 年以上

    • 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿 6 年

    • 出售前 5 年內,無供營業使用或出租

延伸閱讀:土地增值稅一生一次與一生一屋差在哪?一張圖搞懂土地增值稅

參考資料:12345

結語:本文簡介了土地增值稅、繳土地增值稅的義務人,並以實際案例說明土地增值稅稅率與減免方式,幫你快速理解土地增值稅!

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