土地增值稅一生一次和一生一屋差在哪?這個舉例讓你秒懂差異

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By 法律人編輯 - Kelly.2022-06-07

土地增值稅是什麼?

土地增值稅(Land Value Increment Tax)是指土地所有權移轉時(例如:買賣、贈與),政府依照土地的漲價倍數,以累進稅率 20%、30%、40% 的稅率,向出賣人或受贈人課徵。除了一般的稅率,土地增值稅也規定有 10% 土地增值稅的優惠稅率,但僅針對「自用住宅用地」才有適用,也就是所謂的「一生一次」、「一生一屋」的節稅方式。

延伸閱讀:土地增值稅是什麼?誰繳?可以減免嗎?30秒土地增值稅試算

什麼是自用地住宅?

  1. 根據土地稅法§9 規定,自用住宅用地,指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地。

  2. 土地稅法施行細則§4 規定,自用住宅用地,以其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。

土地增值稅一生一次 V.S. 一屋一次

一生一次限制面積坪數換算:都市土地約 90.75 坪、非都土地約 211.75 坪。

一生一屋限制面積坪數換算:都市土地約 45.37 坪、非都土地約 90.75 坪。

詳細換算可使用台北市政府地政局線上面積換算網站

一生一次

  • 適用條件:

    1. 所有權人出售前一年內未曾供營業或出租(含公益出租、社會住宅包租代管)之住宅用地。

    2. 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。

    3. 自用住宅建築完成未逾 1 年者,其房屋評定現值須達所占基地土地公告現值 10% 。

    4. 一人一生限用 1 次

  • 限制面積:都市:≦3公畝(90.75 坪),非都市:≦7公畝(211.75 坪)

一生一屋

  • 適用條件:

    1. 一屋限制:出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋(包括土地所有權人與其配偶及未成年子女未辦保存登記及信託移轉之房屋)。

    2. 出售前持有該土地 6 年以上。

    3. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍連續滿 6 年且持有該自用住宅連續滿 6 年。

    4. 出售前 5 年內,無供營業使用或出租(含公益出租、社會住宅包租代管)。

  • 限制面積:都市:≦ 1.5公畝(45.37 坪),非都市:≦ 3公畝(90.75 坪)

舉個例子

A 於 2010 年取得一筆位於臺北市大安區內(都市計畫範圍內)的自用住宅用地X地,面積 500 平方公尺,公告現值為 5,000 元/每平方公尺(即前次移轉現值),物價指數為 150%,A 在 2020 年 3 月將 X 地出售,出售時申報土地移轉現值為 30,000 元/每平方公尺,A 想依照自用住宅用地優惠稅率課徵(一生一次)土地增值稅,A 應納稅額分為兩部分:

  1. 自用住宅用地優惠稅率(一生一次)

  2. 一般稅率應納土地增值稅

由於 A 所有的 X 地位於都市計畫範圍內,而都市土地出售按自用住宅用地優惠稅率的面積限於 300 平方公尺,超過部分仍回歸一般稅率計算,所以 500 平方公尺的 X 地須先計算「土地漲價總數額」和「漲價倍數」(判斷一般稅率所適用的級距),再分別計算適用優惠稅率及一般稅率,最後合併加總,就是 A 出售 X 地應繳納的土地增值稅:

自用住宅用地優惠稅率計算方式為 22,500 x 300 x 10%(此處適用單一稅率,無論漲價倍數為何)= 675,000。

一般稅率應納土地增值稅則為「7,500 x 200 x 20%」「 7,500 x 200 x 30%」+「7,500 x 200 x 40%」=300,000+450,000+600,000=1,350,000。

將兩者相加,675,000+1,350,000=2,025,000 得出 A 出售 X 地時應納的土地增值稅額。

如果還是霧煞煞,也可直接使用財政部線上試算網站進行土地增值稅計算!

參考資料:12

結語:本文以圖片形式解說土地增值稅的一生一次與一生一屋兩個制度差異,並援引案例試算,幫助大家更好理解土地增值稅!

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