法拍屋怎麼查詢?又該如何買?1分鐘搞懂法拍屋流程、風險

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By 法律人編輯 - Kelly.2022-07-11

法拍屋是什麼?

指法院依照強制執行法拍賣的房屋。會發生法拍的的原因通常是債務人欠錢未還判決確定,債權人拿確定判決聲請強制執行,拍賣債務人所有的房屋。

法拍屋如何查詢?

STEP 1. 進入「司法院法拍屋查詢系統

STEP 2. 選擇想要執行拍賣法院

由於每個地方法院的轄區不同,故法拍屋的資訊,不見得都跟行政區相同。

STEP 3. 選擇查詢法拍屋種類

選擇要買「房屋」、「土地」、「房屋+土地」、「房屋或土地」或是「動產」。如果想要買不需要競標的法拍屋,即「應買公告」的法拍屋,也可在這裡做選取。

但一般而言,如果是要買一般程序的法拍屋,請不用改選任何選項,直接按下「查詢」即可。

STEP 4. 輸入法拍屋查詢條件

系統有許多查詢條件,但原則上,這些條件是「不用」全部都填寫,只需選擇房屋所在的縣市,就可以點選「確定」進行查詢。輸入的條件越多,就會越精準也越少筆,下列介紹幾種較為常用的查詢條件方式:

  1. 字號

    可以最準確篩選到法拍屋。

  2. 最低拍賣價格

    根據自己的買屋預算,用「最低拍賣價格」進行篩選,不過要注意單位是「元」,不是「萬元」,所以要注意輸入的是幾位數,例如:想找 1000 萬的房子,請輸入 10000000 。

  3. 面積

    如果在搜尋的的拍賣標的是房屋,那麼這裡的面積代表的是「建物面積」,且是謄本上的面積,不代表是室內實坪面積。因此建議用「面積」查時,範圍盡量要寬鬆為宜。

  4. 地址

    原則上,如果在「房屋座落」選定了縣市地區,在「地址」可只輸入路名,就可以查詢。例如:想要尋找台北市民權西路,那在地址這欄可直接輸入「民權西路」或者「民權西」即可。

  5. 點交否

    可以根據自己需求,在此選擇有點交的房屋,但要注意的是,有些法拍屋,可能因為車位是共有的,由管委會點交,會被法院判斷為「部分點交」或「如備註或使用情形欄所示」,所以若只選擇看點交的房屋,可能就會遺漏掉一些好的法拍屋。

將查詢條件輸入好後,點選「確定」即可進行查詢。

STEP 5. 法拍屋查詢列表

依條件篩選後,會出現下圖列表,這個時候只要選「房屋地址」,就查看詳細的法拍公告;也可點選「看照片」查看法拍屋的外觀照片。但如果是在備註欄有「停拍公告」,則表示該法拍屋已經停止拍賣。

STEP 6. 法拍公告

在查詢列表中點選「房屋地址」,即可查看詳細的法拍公告,每個法院的「法拍公告」陳述方式大同小異,其中重點如下:

  1. 公告事項

    投標的時間、地點。

  2. 附表

    有詳細的土地及建物資訊,包含面積、權利範圍、樓層、地址等。

  3. 使用情形、備註欄

    法院通常會在此說明法拍屋的詳細狀況,例如:有沒有停車位、出租、第三人占用中、增建、海砂屋或非自然死亡(即凶宅)等風險,在查詢法拍屋時,一定要特別注意此部分的說明。

購買法拍屋前,你應該知道...

  1. 法拍屋是不能實際看屋的,只能從查封筆錄、照片或自行實訪看出端倪。

  2. 需要繳交高額的保證金,一般為底標價的 20~30%。

  3. 貸款較一般房貸困難,得標後 7 日內就要繳清尾款,因此需先找到願意代墊尾款的銀行。(墊款利率一般比房貸利率高出 3% ~ 5% 還要外加手續費)

  4. 得標後需與前屋主周旋,因此最好具備法律常識。

法拍屋的購買流程是?

在查詢、確定心儀的標的後,緊接著重要的就是投標流程了,

法拍屋有什麼風險?

  1. 屋況不明且法院不負瑕疵擔保責任

    呈前述,法拍屋無法事先看屋,了解屋內實際狀況,因此也是造成其風險高的最大主因。如果真的不幸遇到漏水、裂縫等問題,一般房屋買賣,可要求原屋主負起瑕疵擔保責任,但法院對法拍屋是不用負瑕疵擔保責任的。依據強制執行法 §81 規定,法院的拍賣公告上只會標示以下重大瑕疵,因此如果搬進去後,才發現房子有問題,也沒辦法請求賠償:

    1. 海砂屋

    2. 輻射屋

    3. 火災受損

    4. 建物內有非自然死亡(凶宅)

  2. 不點交的法拍屋問題多(取得所有權 ≠ 取得使用權)

    法拍屋又分為點交與不點交,點交的房屋指的是查封時是空屋或者是由債務人自住;然而若是民眾想要購買不點交的房屋,就得注意房屋裡面可能會有合法居住的租客或是非法占用的「海蟑螂」,民眾若是想要買來自住使用,恐怕無法馬上入住,若遇到惡意霸佔的租客,甚至還可能得走到訴訟程序,延伸出像是訴訟費或佔用人的搬遷費用等,處理起來反而曠日廢時,投標前得多加留意。

    1. 可點交的法拍屋類型:

      • 查封時為債務人自住、或確定為空屋

      • 查無第三人佔用

      • 租賃關係已遭法院排除

      但如果拍賣公告標示「不點交」,法院會主動提供不動產移轉證明,但不協助點交,若屋內還有租客或第三人占用,法院不會以公權力介入,必須由得標人自行與對方協議,不管是花錢消災還是循法律途徑,都相當耗費時間和金錢。

    2. 不點交的法拍屋類型:

      • 所有權不完整(土地或建物為共有)

      • 遭到第三人佔用(第三人無償使用或因其他原因而居住在內、第三人承租使用、使用關係不明)

      • 借名登記

  3. 隱形成本

    法拍屋雖較市價便宜,但如果沒有事前做足功課、運氣差的話,也可能會產生一些額外的成本。例如:

    1. 買到屋況較差的法拍屋,需額外花費修繕費,還可能遇到惡意破壞屋內設施之情形(如:水管灌水泥)。

    2. 買到不點交的法拍屋,可能需支付溝通費、搬遷費給佔用人,還可能遇到法拍海蟑螂漫天喊價。

    除了之外,還可能會多一筆管理費的支出,但這一部分是可提前預防的,如果法院的拍賣公告上載明「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」,就表示得標人需支付債務人積欠的管理費,若公告未載明則無須繳納,因此投標前記得詳讀拍賣公告。

參考資料:123

結語:本文整理法拍屋定義、查詢方式、購買流程和風險、注意事項等資訊,讓你快速了解法拍屋。

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