買賣不破租賃原則是什麼?有哪些例外?1分鐘民法小教室

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By 法律人編輯 - Lulu.2022-09-12

買賣不破租賃原則是什麼?

民法§ 425 第 1 項:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」

買賣不破租賃原則是民法中對於租賃與買賣關係的規範,「不破」是「不打破」的意思,也就是後成立的所有權讓與行為(最常見的即為買賣行為)不會打破先成立的租賃契約承租人依然有權繼續使用、收益該租賃物

舉例而言:房客小明向房東小華租了一間房子,在租約到期之前,小華又將該房屋轉賣給第三人小美。此時,基於買賣不破租賃原則,小明可以主張自己與小華訂立的租賃契約依然有效,只要有按時繳交房租,小明就可以繼續住在租來的房子裡,直到租約到期為止

買賣不破租賃原則有例外嗎?

依照目前的多數的見解,買賣不破租賃原則僅適用於不動產買賣與租賃的情形,並且有兩項例外情況,是不適用買賣不破租賃原則的(民法§ 425 第 2 項):

  1. 未經公證的不定期租賃契約

  2. 未經公證、且租約超過 5 年的租賃契約

在這兩種情形下,即便房屋被轉賣、新屋主不願繼續出租,要回收房屋,房客也不得以買賣不破租賃原則對抗新屋主。

延伸閱讀:租賃契約該怎麽寫?為什麼房屋租賃契約要公證?一次解析

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